Eigendomssplitsing: vruchtgebruik en blote eigendom

De onroerende goederen opsplitsing, ook wel gesplitste aankoop genoemd, is een patrimoniale techniek die steeds vaker wordt gebruikt in België. Ze maakt het mogelijk om het vruchtgebruik te scheiden van het blote eigendom van een goed, met het oog op successieplanning of familiale investering.

Fiscale voordelen, te respecteren voorwaarden, verdeling van verantwoordelijkheden tussen de partijen en de opzet ervan: GestiPlus begeleidt u om alles te begrijpen en uw eigendomssplitsing te beveiligen.

Wat houdt de opsplitsing van eigendom in?

Het principe is eenvoudig: in plaats dat één persoon de volle eigendom van een goed verwerft, kopen twee personen elk een apart deel:

👉 De vruchtgebruiker krijgt het recht om het goed te bewonen, te verhuren en er de inkomsten van te ontvangen. 👉 De blote eigenaar wordt eigenaar van het goed, maar kan er niet meteen het genot van hebben.

📌 Opmerking! De opsplitsing van eigendom beperkt zich niet alleen tot ouder-kindrelaties. Ze kan ook overwogen worden tussen grootouders en kleinkinderen, of tussen ooms/tantes en neven/nichten.

Au overlijden van de vruchtgebruiker verkrijgt de blote eigenaar automatisch de volle eigendom van het goed, zonder dat er bijkomende successierechten moeten worden betaald, op voorwaarde dat bepaalde voorwaarden worden nageleefd.

Schenking van onroerend goed en opsplitsing van eigendom: wat zijn de verschillen?

De onroerende schenking laat toe om tijdens het leven een goed over te dragen aan een andere persoon, zonder tegenprestatie. Afhankelijk van de behoeften kan men daarbij kiezen voor een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik (de schenker behoudt het recht om het goed te bewonen of te verhuren) of een schenking van de blote eigendom (de begunstigde wordt blote eigenaar en verkrijgt de volle eigendom bij het overlijden van de schenker).

Fiscaal gezien, hoewel de onroerende schenking doorgaans toelaat om minder te betalen dan klassieke successierechten, blijft ze onderworpen aan een belastingheffing die varieert afhankelijk van het gewest waarin de schenker woont. In het kader van een gesplitste aankoop is het daarentegen mogelijk om de successierechten volledig te vermijden bij het overlijden van de vruchtgebruiker, op voorwaarde dat alle fiscale voorwaarden strikt worden nageleefd.

Waarom kiezen voor een gesplitste aankoop?

De gesplitste aankoop, of opsplitsing van eigendom, is veel meer dan een louter juridische constructie: ze maakt het mogelijk om de overdracht van een goed doeltreffend te plannen, terwijl bepaalde gebruiksrechten behouden blijven. Dit zijn de belangrijkste voordelen van deze vermogensstrategie:

Fiscale optimalisatie bij de overdracht van een vastgoedpatrimonium

Door het vruchtgebruik en de blote eigendom op te splitsen, kunnen erfgenamen vermijden om erfbelasting te betalen op de volledige waarde van het goed, op voorwaarde dat de operatie correct wordt gestructureerd. Deze optimalisatie steunt op een nauwkeurige waardering van de delen en een goede documentatie van de financiering.

Behoud van het vruchtgebruik voor de ouders

Deze constructie laat ouders toe om het goed (tweede verblijf, opbrengsteigendom, enz.) levenslang te blijven bewonen of verhuren. Zij behouden de inkomsten of het gebruik van het goed zonder er volledig eigenaar van te zijn, wat hen stabiliteit biedt zonder de overdracht te belemmeren.

Successieplanning zonder betaling van erfbelasting

Als de opsplitsing van eigendom correct wordt gestructureerd volgens de geldende regels (duidelijke scheiding van middelen, betalingsbewijzen, notariële akte, enz.), worden de kinderen volle eigenaars bij het overlijden van de vruchtgebruiker. En dit zonder bijkomende rechten te moeten betalen, in tegenstelling tot een klassieke overdracht.

Wat zijn de voorwaarden om te genieten van het fiscale voordeel verbonden aan de opsplitsing van eigendom?

Om de opsplitsing van eigendom te laten erkennen als een geldige verrichting en niet als een verkapte schenking, moeten twee voorwaarden strikt worden nageleefd:

Correcte verdeling van de aankoopprijs tussen vruchtgebruik en blote eigendom: de totale prijs van het goed moet objectief worden verdeeld tussen beide partijen, volgens vastgelegde fiscale tabellen. Deze verdeling steunt op nauwkeurige fiscale regels (zie hieronder).
Effectieve financiering door de blote eigenaar: de persoon die de blote eigendom verwerft (vaak een kind) moet kunnen aantonen dat hij of zij het aandeel heeft gefinancierd met eigen middelen of via een vooraf formeel vastgelegde schenking. Indien dit niet wordt aangetoond, kan de fiscale administratie de verrichting beschouwen als een verkapte schenking die onderworpen is aan erfbelasting.

⚠️ Opgelet! Als de gesplitste aankoop niet correct wordt gestructureerd of als de financiering van de blote eigendom door de kinderen niet kan worden bewezen, kan de fiscale administratie dit beschouwen als een verkapte schenking. In dat geval zijn erfbelasting verschuldigd op de volle eigendom van het goed. Het is daarom cruciaal om deze operatie met de nodige nauwkeurigheid en transparantie te structureren.

Hoe worden de waarden van het vruchtgebruik en de blote eigendom berekend?

Zoals hierboven vermeld, hangt de waarde van het vruchtgebruik voornamelijk af van de leeftijd van de vruchtgebruiker op het moment van de aankoop van het goed. Hoe ouder de vruchtgebruiker is, hoe korter zijn levensverwachting, en dus hoe lager de waarde van het vruchtgebruik zal zijn. Deze waardering is gebaseerd op officiële coëfficiënten die zijn vastgelegd in het Wetboek der successierechten.

De waarde van de blote eigendom komt overeen met het verschil tussen de waarde in volle eigendom van het goed en de waarde van het vruchtgebruik.

💡 Goed om te weten! Deze coëfficiënten worden door de fiscale administratie in alle gewesten van het land gebruikt om vermogensconstructies te reguleren.

TABEL MET COËFFICIËNTEN VOLGENS DE LEEFTIJD VAN DE VRUCHTGEBRUIKER
Leeftijd van de vruchtgebruiker	Coëfficiënt
20 jaar of jonger	18
21 tot 30 jaar	17
31 tot 40 jaar	16
41 tot 50 jaar	14
51 tot 55 jaar	13
56 tot 60 jaar	11
61 tot 65 jaar	9,5
66 tot 70 jaar	8
71 tot 75 jaar	6
76 tot 80 jaar	4
Meer dan 80 jaar	2

Concreet rekenvoorbeeld van de waarden van het vruchtgebruik en de blote eigendom

Claire en Marc zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel. Ze kopen samen een woning met een waarde van 500.000 euro. Na het overlijden van Marc behoudt Claire, 60 jaar oud, de helft van de woning in volle eigendom. Zij verkrijgt ook het vruchtgebruik op de helft die aan Marc toebehoorde, terwijl hun twee kinderen, Lucas en Emma, de blote eigendom van dat deel erven.

De waarde van de helft van de woning die wordt overgedragen bedraagt dus 250.000 euro. Het forfaitaire jaarlijkse rendement dat door de fiscus wordt toegepast is 4%, oftewel 10.000 euro (4% van 250.000 €). De coëfficiënt die van toepassing is op Claire, als vruchtgebruikster van 60 jaar, is 11.

👉 Waarde van het vruchtgebruik: 10.000 € x 11 = 110.000 €
👉 Waarde van de blote eigendom: 250.000 € – 110.000 € = 140.000 € (oftewel 70.000 € per kind)

Claire zal dus belast worden op 110.000 € voor het verkregen vruchtgebruik, terwijl Lucas en Emma elk belast worden op 70.000 € voor de verkregen blote eigendom.

Hoe worden de verantwoordelijkheden verdeeld tussen een vruchtgebruiker en een blote eigenaar?

Wanneer de eigendom van een goed wordt opgesplitst tussen een vruchtgebruiker en een blote eigenaar, is het essentieel om goed te begrijpen wie waarvoor instaat. De wet voorziet in een nauwkeurige verdeling van kosten, rechten en plichten voor elk van beide partijen. Dit zijn de belangrijkste toepasselijke regels:

Klein onderhoud

De vruchtgebruiker is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud van het goed. Dit omvat onder meer schilderwerken, kleine herstellingen, het onderhoud van de tuin en vervangingen die voortvloeien uit normaal gebruik. Het doel is de waarde van het goed te behouden gedurende de volledige looptijd van het vruchtgebruik.

Grote herstellingswerken

De blote eigenaar staat in voor de grote structurele herstellingen zoals het vervangen van het dak, belangrijke werken aan de elektrische installatie of de raamkozijnen. Het gaat om ingrepen die het gewone onderhoud overstijgen. Indien deze herstellingen echter noodzakelijk zijn door een gebrek aan onderhoud vanwege de vruchtgebruiker, kan deze laatste gehouden zijn om alle of een deel van de kosten terug te betalen. De vruchtgebruiker en de blote eigenaar kunnen ook in onderling akkoord een andere kostenverdeling overeenkomen. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent aussi convenir d’une autre répartition des frais d’un commun accord.

⚠️ Opgelet! Als de vruchtgebruiker vrijwillig bepaalde kosten betaalt die normaal ten laste zijn van de blote eigenaar (bv. zware werken), kan de fiscale administratie dit beschouwen als een schenking. Indien de vruchtgebruiker binnen 3 jaar (in Vlaanderen en Brussel) of 5 jaar (in Wallonië) overlijdt, kunnen deze bedragen dan onderworpen worden aan erfbelasting.

Onroerende voorheffing en brandverzekering

De vruchtgebruiker moet de onroerende voorheffing betalen, evenals de premies van de brandverzekering. Hij is ook verplicht het goed te verzekeren en op eenvoudig verzoek het betalingsbewijs aan de blote eigenaar te bezorgen. Dit komt doordat hij het goed gebruikt of uitbaat en er de inkomsten van geniet.

Verhuur van het goed

In principe kan de vruchtgebruiker het goed verhuren zonder toestemming van de blote eigenaar, zolang de huurovereenkomst niet langer duurt dan 9 jaar. Dit kan echter problemen veroorzaken voor de blote eigenaar, bijvoorbeeld wanneer de huurder moeilijk te beheren is of wanneer de huurovereenkomst een verkoop bemoeilijkt. Daarom wordt vaak aanbevolen om een overlegclausule tussen de partijen in de notariële akte op te nemen.

Verkoop van het vruchtgebruik of de blote eigendom

Beide partijen kunnen in theorie hun deel afzonderlijk verkopen. De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik verkopen, en de blote eigenaar de blote eigendom. Dit bemoeilijkt echter sterk het beheer van het goed, vooral voor potentiële kopers. Er kunnen daarom vervreemdingsbeperkingen worden opgenomen om dergelijke situaties te vermijden.

Herroeping van het vruchtgebruik

Indien de vruchtgebruiker het goed verwaarloost of opzettelijk beschadigt, kan de blote eigenaar zich tot de rechtbank wenden om de herroeping van het vruchtgebruik te vragen. Dit blijft een uitzonderlijke maatregel die door een rechter moet worden beoordeeld en enkel kan worden gerechtvaardigd bij misbruik of manifeste nalatigheid.

Hoe wordt een opsplitsing van eigendom tot stand gebracht?

De betrokken partijen identificeren: er moet worden bepaald wie de vruchtgebruiker zal zijn (vaak een ouder) en wie de blote eigenaar wordt (bijvoorbeeld een kind of erfgenaam).
Het type opsplitsing kiezen: de opsplitsing kan levenslang zijn (tot het overlijden van de vruchtgebruiker) of voor een bepaalde duur worden vastgelegd. De keuze hangt af van het beoogde doel: overdracht, bescherming, beheer van het goed…
De respectieve rechten waarderen: de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom moet worden bepaald. Deze wordt doorgaans berekend op basis van fiscale tabellen die afhankelijk zijn van de leeftijd van de vruchtgebruiker, maar een andere verdeling kan tussen de partijen worden overeengekomen, mits die wordt verantwoord.
Langsgaan bij de notaris: een notariële akte is noodzakelijk om de opsplitsing officieel te maken. Ze garandeert de juridische zekerheid van de operatie en maakt ze tegenstelbaar aan derden.
Overgaan tot registratie: de authentieke akte moet worden geregistreerd bij de fiscale administratie. Deze formaliteit is verplicht en zorgt ervoor dat de operatie juridisch en fiscaal wordt erkend.

De invoering van een opsplitsing van eigendom vereist verplicht de tussenkomst van een notaris. Hij stelt de authentieke akte op, controleert of de verrichting in overeenstemming is met de geldende fiscale wetgeving en ziet erop toe dat alle voorwaarden worden nageleefd (bewijs van financiering, verdeling van de aandelen, specifieke clausules…).

Veelgestelde vragen over de opsplitsing van eigendom in België

Wat is het verschil tussen vruchtgebruik en blote eigendom?

De vruchtgebruik geeft het recht om een goed te bewonen of te verhuren, terwijl de blote eigendom het juridische eigendomsrecht van het goed verleent zonder onmiddellijk gebruiksrecht.

Kan men zijn blote eigendom verkopen?

Ja, maar dit kan moeilijkheden opleveren als de vruchtgebruiker zich verzet tegen bepaalde beslissingen. Het is daarom aangewezen om coördinatieclausules tussen de partijen te voorzien.

Wat zijn de fiscale risico’s bij een slecht gestructureerde opsplitsing van eigendom?

De fiscus kan dit beschouwen als een verkapte schenking en erfbelasting eisen op de volle eigendom van het goed bij het overlijden van de vruchtgebruiker.

Moet de akte van opsplitsing worden geregistreerd bij een notaris?

Ja, de akte van gesplitste aankoop moet via de notaris worden verleden om juridisch geldig en tegenstelbaar te zijn.

Kan de blote eigenaar het goed bewonen?

Nee, de blote eigenaar kan het goed niet bewonen zolang de vruchtgebruiker leeft, tenzij een overeenkomst tussen de partijen dit uitzonderlijk toestaat.

Hulp nodig bij het structureren van een onroerende opsplitsing of het controleren van de geldigheid van een gesplitste aankoop?

Op GestiPlus.be vindt u een ervaren rentmeester om:

U te begeleiden bij het opstellen of analyseren van uw vermogensstructuur,
De fiscale gevolgen na te gaan volgens uw gewest,
De coördinatie met notarissen of andere betrokken professionals te verzekeren.