Schenking van vastgoed in België: complete gids 2026 per regio
Een vrijblijvende offerte ontvangen
De schenking van onroerend goed is een oplossing die vaak wordt overwogen om zijn vermogen bij leven over te dragen. In België maakt deze notariële akte het mogelijk om een onroerend goed aan een naaste te schenken, terwijl men – afhankelijk van het gewest en het gekozen moment – kan genieten van een fiscaal kader dat voordeliger is dan de erfbelasting. Hier volgt een volledige en geactualiseerde gids voor 2026.
Wat is een onroerende schenking?
Het gaat om de overdracht van de eigendom van een onroerend goed door een persoon (de schenker) aan een andere persoon (de begiftigde), zonder tegenprestatie en tijdens het leven van de schenker. Deze akte is onherroepelijk en moet verplicht via een notaris worden verleden.
Welke soorten goederen kunnen worden geschonken?
- Huis
- Appartement
- Bouwgrond of landbouwgrond
- Garage, bos, industrieel gebouw, enz.
- Een deel van een goed (bv. 50% van de woning)
Waarom een onroerende schenking doen?
- Een naaste helpen tijdens zijn of haar leven
- Vaak hogere erfbelasting vermijden
- Een vermogen geleidelijk overdragen
- Het genot van het goed behouden via het vruchtgebruik
Opgelet: in Brussel en Wallonië kan een gezinswoning soms onder een gunstiger successietarief worden overgedragen. Het is daarom essentieel om beide scenario’s te vergelijken.
Modaliteiten van de onroerende schenking
De onroerende schenking in België moet verplicht worden verleden voor een notaris, aangezien het om een plechtige akte gaat.
Het geschonken goed moet worden geschat aan zijn werkelijke marktwaarde, op basis van de prijzen die op de vastgoedmarkt gelden op het moment van de schenking.
Het is ook mogelijk om bepaalde modaliteiten op te nemen, zoals voorbehoud van vruchtgebruik (de schenker behoudt het gebruik van het goed), een schenking met last (bijvoorbeeld de betaling van een rente), of een schenking op termijn (die pas uitwerking heeft op een bepaalde datum of onder een bepaalde voorwaarde).
Ten slotte moet de schenking de regels inzake het wettelijk reservatair erfdeel en inbreng in de nalatenschap respecteren. Dit betekent dat de reservataire erfgenamen (kinderen, echtgenoot) minstens het deel moeten ontvangen dat hen wettelijk wordt gegarandeerd, zelfs in aanwezigheid van eerdere schenkingen.
Kosten van een onroerende schenking
Bij een onroerende schenking moeten twee soorten kosten worden voorzien. Enerzijds zijn er de schenkingsrechten, een belasting die wordt geheven door het gewest van de schenker. Het bedrag hiervan hangt af van de waarde van het geschonken goed en van de verwantschap tussen schenker en begiftigde.
Anderzijds moet men rekening houden met de notariskosten. Deze omvatten zowel de erelonen van de notaris als de administratieve kosten verbonden aan het opstellen van de akte, de juridische opzoekingen en de officiële registratie van de schenking.
Tabel van de schenkingsrechten op onroerend goed
De tarieven van de schenkingsrechten op onroerend goed variëren naargelang het gewest waarin de schenker op het moment van de schenking zijn woonplaats heeft, en niet naargelang de ligging van het goed. De onderstaande tabel geeft de toepasselijke tarieven in 2026 weer, evenals de toekomstige tarieven die reeds in Wallonië werden goedgekeurd.
Wallonië
Schenkingsrechten op onroerend goed in Wallonië
| Waarde-schijf (€) | Verwantschap | Huidig tarief | Tarief vanaf 2028 |
|---|---|---|---|
| 0 – 150.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 3% | 3% |
| 150.001 – 250.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 9% | 6% |
| 250.001 – 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 18% | 10% |
| > 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 27% | 14% |
| 0 – 150.000 | Andere personen | 10% | 9% |
| 150.001 – 250.000 | Andere personen | 20% | 12% |
| 250.001 – 450.000 | Andere personen | 30% | 16% |
| > 450.000 | Andere personen | 40% | 20% |
Brussel
Registratierechten op onroerende schenkingen in Brussel
| Waarde schijf (€) | Familierelatie | Tarief |
|---|---|---|
| 0 – 150.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 3% |
| 150.001 – 250.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 9% |
| 250.001 – 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 18% |
| > 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 27% |
| 0 – 150.000 | Andere personen | 10% |
| 150.001 – 250.000 | Andere personen | 20% |
| 250.001 – 450.000 | Andere personen | 30% |
| > 450.000 | Andere personen | 40% |
Vlaanderen
Registratierechten op onroerende schenkingen in Vlaanderen
| Waarde schijf (€) | Familierelatie | Tarief |
|---|---|---|
| 0 – 150.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 3% |
| 150.001 – 250.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 9% |
| 250.001 – 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 18% |
| > 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 27% |
| 0 – 150.000 | Andere personen | 10% |
| 150.001 – 250.000 | Andere personen | 20% |
| 250.001 – 450.000 | Andere personen | 30% |
| > 450.000 | Andere personen | 40% |
Schenkingsrechten op onroerend goed in Wallonië
| Waarde-schijf (€) | Verwantschap | Huidig tarief | Tarief vanaf 2028 |
|---|---|---|---|
| 0 – 150.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 3% | 3% |
| 150.001 – 250.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 9% | 6% |
| 250.001 – 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 18% | 10% |
| > 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 27% | 14% |
| 0 – 150.000 | Andere personen | 10% | 9% |
| 150.001 – 250.000 | Andere personen | 20% | 12% |
| 250.001 – 450.000 | Andere personen | 30% | 16% |
| > 450.000 | Andere personen | 40% | 20% |
Registratierechten op onroerende schenkingen in Brussel
| Waarde schijf (€) | Familierelatie | Tarief |
|---|---|---|
| 0 – 150.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 3% |
| 150.001 – 250.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 9% |
| 250.001 – 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 18% |
| > 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 27% |
| 0 – 150.000 | Andere personen | 10% |
| 150.001 – 250.000 | Andere personen | 20% |
| 250.001 – 450.000 | Andere personen | 30% |
| > 450.000 | Andere personen | 40% |
Registratierechten op onroerende schenkingen in Vlaanderen
| Waarde schijf (€) | Familierelatie | Tarief |
|---|---|---|
| 0 – 150.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 3% |
| 150.001 – 250.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 9% |
| 250.001 – 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 18% |
| > 450.000 | Rechte lijn / echtgenoten | 27% |
| 0 – 150.000 | Andere personen | 10% |
| 150.001 – 250.000 | Andere personen | 20% |
| 250.001 – 450.000 | Andere personen | 30% |
| > 450.000 | Andere personen | 40% |
Een ander belangrijk verschil tussen de gewesten betreft de herintegratie van het geschonken goed in de nalatenschap in geval van overlijden van de schenker binnen de jaren na de schenking. In Wallonië bedraagt deze periode 5 jaar: indien de schenker binnen deze termijn overlijdt, wordt de waarde van het geschonken goed opnieuw in de nalatenschap opgenomen en kunnen er bijkomende erfbelastingen verschuldigd zijn. In Vlaanderen bedraagt de verdachte periode 3 jaar, met gelijkaardige gevolgen. In Brussel daarentegen bestaat deze periode van 3 jaar formeel wel, maar wordt het goed niet opnieuw in de nalatenschap opgenomen indien de schenking werd geregistreerd, zelfs bij overlijden binnen die 3 jaar. Dit vormt een niet te verwaarlozen fiscaal voordeel dat specifiek is voor het Brusselse Gewest.
Uitleg van de zogenaamde “verdachte periode” van 3 jaar in Brussel en Vlaanderen, 5 jaar in Wallonië.
In geval van een geregistreerde onroerende schenking, indien de schenker overlijdt binnen de 3 jaar na de schenking, wordt het geschonken goed niet opnieuw in de nalatenschap opgenomen.
De zogenaamde regel van de “verdachte periode” wordt verschillend toegepast naargelang het gewest.
- In Wallonië, indien de schenker overlijdt binnen 5 jaar na een onroerende schenking, wordt de waarde van het geschonken goed opnieuw in de nalatenschap opgenomen, wat kan leiden tot bijkomende erfbelasting.
- In Vlaanderen bedraagt deze periode 3 jaar, met hetzelfde fiscale effect.
- In Brussel daarentegen geldt eveneens een periode van 3 jaar, maar er is een belangrijke uitzondering: indien de schenking werd geregistreerd, wordt het goed niet opnieuw in de nalatenschap opgenomen. De schenkingsrechten zijn dan definitief, wat een niet te verwaarlozen fiscaal voordeel vormt dat specifiek is voor het Brussels Gewest.
Vergelijkende conclusie:
| Gewest | Herintegratie bij overlijden na onroerende schenking | Duur van de verdachte periode |
|---|---|---|
| Wallonië | Ja | 5 jaar |
| Vlaanderen | Ja | 3 jaar |
| Brussel | Nee (indien schenking geregistreerd) | 3 jaar (maar niet toegepast) |
In Brussel is het dus fiscaal voordeliger als het overlijden plaatsvindt binnen de 3 jaar na een onroerende schenking, omdat er geen bijkomende belasting wordt geheven, in tegenstelling tot de twee andere gewesten.
Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik
In het kader van een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik draagt de schenker de blote eigendom van het goed over, terwijl hij het vruchtgebruik behoudt. Dit laat hem toe het goed persoonlijk te blijven gebruiken, de huurinkomsten te ontvangen of er vrij toegang toe te hebben, bijvoorbeeld in het geval van een tweede verblijf. Fiscaal gezien worden de schenkingsrechten echter berekend op de waarde in volle eigendom van het goed, alsof het volledig wordt overgedragen.
Schenking van de blote eigendom
De schenking van de blote eigendom bestaat erin enkel de “naakte” eigendom van een goed over te dragen aan een begiftigde, terwijl het vruchtgebruik behouden blijft. De schenker behoudt dus het recht om het goed te gebruiken of de inkomsten ervan te ontvangen tot aan zijn overlijden. Op dat moment verkrijgt de begiftigde automatisch de volle eigendom, zonder bijkomende erfbelastingen. Deze formule maakt het dus mogelijk om de overdracht van het vermogen te anticiperen, terwijl de schenker het levenslange genot van het goed behoudt.
👉 Voor meer informatie: het mechanisme van de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik of van de blote eigendom maakt deel uit van een ruimer kader: dat van de opsplitsing van eigendom. Deze juridische techniek maakt het mogelijk om de gebruiksrechten (vruchtgebruik) en de eigendomsrechten (blote eigendom) van eenzelfde goed te scheiden, met talrijke vermogens- en fiscale voordelen.
Wat u moet onthouden
De onroerende schenking in België is een doeltreffend instrument voor vermogensplanning. Ze maakt het mogelijk om goederen over te dragen zonder hoge erfbelastingen, terwijl men indien nodig het genot van het goed kan behouden. Aangezien elke regio haar eigen specifieke regels heeft, is het cruciaal om vooraf te plannen en zich te laten begeleiden door een notaris.
Veelgestelde vragen
Kan een onroerende schenking worden herroepen?
Nee, behalve in de volgende gevallen:
- Niet-nakoming van de lasten (bv. betaling van een rente)
- Ondankbaarheid van de begiftigde (mishandeling, ernstige beledigingen, weigering van onderhoudsbijstand)
- Terugkeervoorbehoud (indien de begiftigde overlijdt vóór de schenker)
Wat is een onroerende schenking?
Het gaat om een notariële akte waarbij een eigenaar tijdens zijn leven een onroerend goed overdraagt aan een andere persoon, zonder financiële tegenprestatie.
Moet ik verplicht langs een notaris gaan?
Ja, elke schenking van een onroerend goed moet verplicht via een notariële akte gebeuren om geldig te zijn.
Welke kosten moet ik voorzien bij een onroerende schenking?
U moet rekening houden met de schenkingsrechten (geheven door het gewest) evenals de notariskosten (erelonen en administratieve kosten).
Is het mogelijk om een goed te schenken en er toch in te blijven wonen?
Ja, via een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik. Zo behoudt u het gebruik van het goed of de inkomsten ervan tot aan uw overlijden.
Is er een verschil in schenkingsrechten tussen Brussel, Wallonië en Vlaanderen?
Ja, elk gewest past zijn eigen tarieven voor schenkingsrechten toe en heeft eigen regels in geval van overlijden van de schenker in de jaren na de schenking.
Welke fiscale voordelen biedt een schenking?
Schenkingsrechten zijn vaak lager dan erfbelastingen. Bovendien is er in bepaalde gewesten, zoals Brussel, geen herintegratie in de nalatenschap indien de schenking geregistreerd werd.
Nee, behalve in de volgende gevallen:
- Niet-nakoming van de lasten (bv. betaling van een rente)
- Ondankbaarheid van de begiftigde (mishandeling, ernstige beledigingen, weigering van onderhoudsbijstand)
- Terugkeervoorbehoud (indien de begiftigde overlijdt vóór de schenker)
Het gaat om een notariële akte waarbij een eigenaar tijdens zijn leven een onroerend goed overdraagt aan een andere persoon, zonder financiële tegenprestatie.
Ja, elke schenking van een onroerend goed moet verplicht via een notariële akte gebeuren om geldig te zijn.
U moet rekening houden met de schenkingsrechten (geheven door het gewest) evenals de notariskosten (erelonen en administratieve kosten).
Ja, via een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik. Zo behoudt u het gebruik van het goed of de inkomsten ervan tot aan uw overlijden.
Ja, elk gewest past zijn eigen tarieven voor schenkingsrechten toe en heeft eigen regels in geval van overlijden van de schenker in de jaren na de schenking.
Schenkingsrechten zijn vaak lager dan erfbelastingen. Bovendien is er in bepaalde gewesten, zoals Brussel, geen herintegratie in de nalatenschap indien de schenking geregistreerd werd.
mis à jour le 2026-07-06
Een offerte voor huurbeheer ontvangen
Beschrijf uw pand in één minuut. Wij bezorgen uw aanvraag aan een rentmeester die actief is in uw gemeente, en hij maakt u een offerte.