Het co-living is een innovatieve vorm van collectieve huisvesting die steeds meer aan populariteit wint, vooral in Brussel en de grote steden. Deze formule bevindt zich tussen klassieke woningdeling en serviced residences en trekt zowel jonge professionals als investeerders aan. Achter deze trend schuilen echter nog heel wat juridische, fiscale en stedenbouwkundige onzekerheden. Hier vindt u alles wat u moet weten voordat u eraan begint.
Wat is co-living?
Co-living is een gedeelde woonvorm waarbij meerdere personen onder één dak wonen, in een gebouw dat doorgaans is uitgerust met gemeenschappelijke ruimtes (keuken, woonkamer, wasruimte, coworkingruimte, enz.) en privékamers. Vaak worden ook diensten inbegrepen (schoonmaak, internet, technische ondersteuning, enz.). In tegenstelling tot klassieke woningdeling kan elke bewoner een individueel huurcontract ondertekenen, wat de contractuele aansprakelijkheid tussen hen onderling beperkt.❓ Wist u dat ❓
In een woningdelingscontract is vrijwel altijd een solidariteitsclausule opgenomen. Deze maakt elke medehuurder verantwoordelijk voor alle verplichtingen van de huurovereenkomst, en niet alleen voor zijn of haar eigen deel. Concreet betekent dit dat, als één van hen de huur niet betaalt of schade veroorzaakt, de verhuurder de volledige bedragen kan eisen van één enkele medehuurder.
Een groeiende populariteit, vooral in Brussel
In een krappe vastgoedmarkt trekt co-living aan door zijn flexibiliteit, zijn gemeenschapsgevoel en zijn vermogen om de bezetting van een vastgoedpand te optimaliseren. Dit model spreekt dan ook aan:- Jonge professionals en expats die op zoek zijn naar een all-in woonoplossing,
- Investeerders die hun huurrendement willen maximaliseren,
- Eigenaars die hun pand willen opsplitsen terwijl ze binnen een wettelijk kader blijven.
Voordelen van co-living
- Ruimteoptimalisatie en kostenverlaging voor huurders
- Hoge rendabiliteit voor investeerders
- Gemeenschappelijke leefomgeving, bevorderlijk voor sociale interactie
- Gedeelde diensten (schoonmaak, internet, enz.)
Nadelen en risico’s
- Juridische onduidelijkheid: geen duidelijk wettelijk statuut voor co-living
- Verschillende behandeling per gemeente
- Risico op herkwalificatie of onverwachte belastingheffing
- Verwarring met woningdeling die kan leiden tot contractuele fouten
Welk juridisch kader voor co-living in België?
Zoals hierboven vermeld, evolueert co-living momenteel in een juridische grijze zone. Er bestaat tot op heden geen specifieke regelgeving in België die dit type huisvesting precies regelt.
De gemeenten en investeerders baseren zich daarom op :
👉 De regelgeving die van toepassing is op klassieke woningen,👉 Het juridische regime van woningdeling, dat meer rechtszekerheid biedt,
👉 De gemeentelijke aanbevelingen, die soms restrictief zijn.
💡 Goed om te weten! Een poging om co-living via een besluit te reguleren werd in mei 2024 stopgezet, waardoor dit type huisvesting in een regelgevende grijze zone blijft.
Stedenbouwkundige vergunning: is die vereist?
De vraag of een stedenbouwkundige vergunning nodig is om een pand om te vormen tot co-living hangt af van het type verbouwing dat wordt overwogen: Het omvormen van een eengezinswoning naar co-living vereist geen vergunning (volgens een arrest van het Hof van Beroep van Brussel van 17 december 2021). Het omvormen van een handelsruimte of kantoor naar co-living vereist wel een vergunning (wijziging van de bestemming). Het toevoegen van kamers in een bestaande woning vereist eveneens geen vergunning, behalve in bepaalde lokale uitzonderingen.⚠️ Let op! Sommige gemeenten zoals Elsene, Sint-Gillis of Brussel-Stad vereisen ondanks alles een stedenbouwkundige vergunning voor elk co-livingproject, zonder uniforme wettelijke basis. Controleer dus goed de lokale regels bij uw gemeente.
Wat zijn de verschillen tussen woningdeling en co-living?
Hoewel veel co-livingbedrijven in de praktijk kiezen voor een gezamenlijke huurovereenkomst, aangevuld met een woningdelingspact, blijft co-living in essentie een woonvorm waarbij elke bewoner over een eigen huurcontract beschikt, zonder onderlinge contractuele verbintenis met de anderen. Deze kloof tussen theorie en praktijk vervaagt vaak de grens tussen woningdeling en co-living. Toch vertonen deze twee formules belangrijke verschillen – zoals blijkt uit de onderstaande vergelijkende tabel.| Woningdeling | Co-living | |
|---|---|---|
| Huurovereenkomst | Enkelvoudige huurovereenkomst tussen de eigenaar en alle huurders | Individuele huurovereenkomsten voor elke bewoner (meestal) |
| Solidariteit tussen huurders | Ja | Nee (in principe) |
| Gemeenschappelijke ruimtes en diensten | Gedeeld, weinig inbegrepen diensten | Gedeeld met inbegrepen diensten (schoonmaak, wifi, enz.) |
| Specifiek wettelijk kader | Gereguleerd door duidelijke regels in België, met name via de woningdelingshuurovereenkomst en het toe te voegen pact | Geen specifiek wettelijk kader voor co-living; de klassieke huurregels zijn van toepassing |
Wordt co-living belast?
Dat hangt af van de gemeenten. Sommige gemeenten voorzien immers geen belasting op ruimtes die in co-living worden verhuurd, terwijl andere strengere administratieve verplichtingen opleggen. De gemeente Etterbeek is bijvoorbeeld illustratief: voor het jaar 2026 wordt een belasting van 90 €/jaar/m² toegepast wanneer individuele huurcontracten worden gebruikt. Daarentegen is een enkel huurcontract (zoals bij woningdeling) vrijgesteld van deze belasting (zie de regeling voor Etterbeek).Welk contract kiezen om een co-livingproject te beveiligen?
Bij gebrek aan een specifiek wettelijk kader blijft de veiligste oplossing om te werken met het regime van woningdeling. Dit houdt in: Een enkel huurcontract ondertekend door alle medehuurders, De invoering van een woningdelingspact dat aan het huurcontract wordt toegevoegd, Een erkenning van de woning als hoofdverblijfplaats.👉 Voor meer informatie : ga naar onze sectie “Juridische opvolging”. Daar vindt u alle nuttige informatie om uw verhuur, woningdeling en innovatieve projecten zoals co-living juridisch te omkaderen.
Veelgestelde vragen over co-living in België
Is co-living legaal in België?
Ja, maar het is nog niet duidelijk wettelijk geregeld. U moet zich baseren op de algemene woonregels en, indien mogelijk, gebruikmaken van de wettelijke bepalingen rond samenhuizen (cohousing).
Is er een vergunning nodig om een co-living te openen?
Niet altijd. Dat hangt af van het type verbouwing en de vereisten van de gemeente. Controleer dit steeds vooraf bij uw gemeentebestuur.
Wat zijn de risico's voor een eigenaar?
U loopt het risico op een herkwalificatie, bijkomende belastingen of een stedenbouwkundige overtreding. Juridische begeleiding is sterk aanbevolen voordat u met een co-livingproject start.
Als eigenaar, is het beter om te kiezen voor co-living of woningdeling?
Wilt u uw project juridisch goed afdekken, dan kiest u best voor het wettelijke kader van samenhuizen (cohousing). In tegenstelling tot co-living, waarvoor nog geen duidelijke wettelijke definitie bestaat, is samenhuizen wel juridisch geregeld. Zo kunt u de rechten en plichten van alle partijen duidelijk vastleggen en onzekerheden bij eventuele geschillen vermijden.
Worden inkomsten uit co-living anders belast?
Niet noodzakelijk, maar de fiscale behandeling kan verschillen afhankelijk van het gebruikte huurcontract, de duur van de verhuur en de aard van het vastgoed. Een vastgoedbeheerder kan u helpen om uw co-livingproject juridisch correct op te zetten, te voldoen aan de lokale regelgeving en het rendement van uw verhuurinvestering te optimaliseren.
Nood aan begeleiding om een woning veilig te verhuren?
Op GestiPlus.be vindt u een bekwame rentmeester om:
- U te begeleiden bij de juridische structurering van het project (co-living of woningdeling),
- De nodige vergunningen na te gaan volgens uw gemeente,
- U te helpen bij het beheer van de verhuur en het optimaliseren van de rendabiliteit.