Werken in een huurwoning: rechten en verplichtingen
En tijdens de huurperiode kan een woning werken vereisen. Sommige moeten dringend worden uitgevoerd om de veiligheid of bewoonbaarheid van het pand te garanderen. Andere kunnen worden gepland. Mag een eigenaar vrij ingrijpen? Kan de huurder weigeren?
begeleidt u om alles te begrijpen over werken in een verhuurde woning op GestiPlus.be.
Een vrijblijvende offerte ontvangen
Dringende werken: in welke gevallen moet een eigenaar onmiddellijk ingrijpen?
Een verhuurder is verplicht om zonder uitstel te handelen zodra een defect of tekortkoming rechtstreeks het comfort of de veiligheid van de bewoners bedreigt.
Werken worden als dringend beschouwd wanneer ze niet kunnen worden uitgesteld zonder de veiligheid of de bewoonbaarheid van de woning in gevaar te brengen, of zonder de instandhouding ervan te schaden.
Hieronder enkele typische voorbeelden van dringende werken:
- Grote lek in een leiding of het dak
- Verwarmingspanne in de winter
- Elektrisch defect dat de veiligheid in gevaar brengt
- Structureel probleem waardoor de woning gevaarlijk wordt
Elke verhuurde woning moet voldoen aan de regionale normen inzake bewoonbaarheid en veiligheid: dit is een van de belangrijkste wettelijke verplichtingen van de eigenaar in België.
❓ Wist u dat ❓
Sinds november 2024 is de brandverzekering voor huurders verplicht in heel België. Ze dekt onder meer schadegevallen zoals brand, ontploffing of waterschade. Als u denkt dat een schade in de huurwoning kan worden vergoed door deze verzekering, handel dan niet overhaast: begin met uw verzekeraar te verwittigen, verzamel de bewijzen (foto’s, getuigenissen, vaststellingen), en vooral, start geen ingrijpende herstellingen zonder zijn toestemming. Een te snelle ingreep kan uw schadevergoeding in gevaar brengen.
Werken in een verhuurde woning: wat zijn de verplichtingen van de huurder?
Hoewel de eigenaar wettelijk verplicht is om de grote herstellingen en de veiligheid van de woning te garanderen, heeft de huurder ook verantwoordelijkheden tijdens de huurperiode. Hij moet onder meer de woning onderhouden, kleine huurreparaties uitvoeren en elke ernstige schade aan de verhuurder melden.
Deze meldingsplicht is essentieel: wanneer er schade optreedt (waterlek, infiltratie, barst...), moet de huurder de eigenaar hiervan snel op de hoogte brengen. Langdurig stilzwijgen kan zijn aansprakelijkheid in het gedrang brengen, vooral als de schade hierdoor verergert.
Neem het voorbeeld van een huurder die een waterinfiltratie opmerkt maar wacht tot de uittredeplaatsbeschrijving om dit te melden. Als het dakgebinte of de muren intussen schade hebben opgelopen, kan de eigenaar een schadevergoeding eisen voor de vermijdbare schade. Dit vormt een tekortkoming aan de plicht om het goed zorgvuldig te gebruiken en te onderhouden.
Om elk geschil te vermijden wordt de huurder aangeraden om een duidelijke melding te sturen, bij voorkeur per aangetekende brief zodra er een probleem in de woning opduikt.
👉 Voor meer informatie: ontdek de rechten en plichten van de huurder in België om beter te begrijpen wat de wet van een huurder verwacht gedurende de volledige huurperiode.
Mag een eigenaar werken uitvoeren zonder akkoord van de huurder?
In principe mag een eigenaar geen grote werken uitvoeren in een bewoonde woning zonder de toestemming van de huurder. Maar bepaalde categorieën werken vormen een uitzondering op deze regel. Hieronder vindt u de gevallen waarin een verhuurder wettelijk mag ingrijpen, zelfs zonder voorafgaande toestemming:
Opgelet! In geval van weigering of een geschil kan enkel de vrederechter beslissen over de noodzaak of niet van de werken in de huurwoning.
Dringende werken
Zoals hierboven vermeld zijn dringende herstellingen werken die onmiddellijk moeten worden uitgevoerd om de veiligheid, de bewoonbaarheid of de integriteit van de woning te waarborgen. In dat geval heeft de eigenaar geen toestemming van de huurder nodig om in te grijpen.
De huurder moet deze werken ondergaan, zelfs als ze hinderlijk zijn.
- Als deze werken langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vragen.
- Als de woning onbewoonbaar wordt, kan een vrederechter worden ingeschakeld om de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.
Opgelet! Het huurcontract kan soms clausules bevatten die elke vorm van schadevergoeding of huurvermindering uitsluiten.
Werken ter verbetering van de energieprestaties
De eigenaar kan ook werken uitvoeren die bedoeld zijn om de energieprestaties van de woning te verbeteren (isolatie, vervanging van de verwarmingsketel, enz.), zelfs zonder toestemming van de huurder, maar onder strikte voorwaarden.
- Het huurcontract moet een duur hebben van minstens 9 jaar
- De werken moeten duidelijk gericht zijn op een energieverbetering
- Ze mogen geen loutere regularisatiewerken zijn (veiligheid, bewoonbaarheid…)
- De maximale duur van de werken bedraagt 90 dagen
- De woning moet bewoonbaar blijven en mag niet in oppervlakte worden verminderd
- Er mag geen gelijkaardig energieproject hebben plaatsgevonden tijdens hetzelfde driejarig tijdvak
Bovendien is de verhuurder verplicht om de huurder minstens één maand vóór de start van de werken per aangetekende brief te verwittigen.
💡 Goed om te weten! Deze regels zijn van openbare orde: ze gelden zelfs als het huurcontract het tegendeel bepaalt.
Kleine werken
Tot slot kunnen bepaalde zeer beperkte werken die geen invloed hebben op het comfort of het gebruik van de woning vrij worden uitgevoerd, zelfs als ze niet dringend zijn. We spreken dan van kleine werken.
Dat is bijvoorbeeld het geval bij de installatie van een individuele meter buiten de woning, of de toevoeging van een technische voorziening die geen geluidsoverlast of hinder voor de huurder veroorzaakt.
💡 Goed om te weten! Ook al zijn ze niet ingrijpend, deze werken moeten idealiter door de verhuurder worden aangekondigd om elk misverstand met de bewoner te vermijden.
Zoals hierboven vermeld zijn dringende herstellingen werken die onmiddellijk moeten worden uitgevoerd om de veiligheid, de bewoonbaarheid of de integriteit van de woning te waarborgen. In dat geval heeft de eigenaar geen toestemming van de huurder nodig om in te grijpen.
De huurder moet deze werken ondergaan, zelfs als ze hinderlijk zijn.
- Als deze werken langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vragen.
- Als de woning onbewoonbaar wordt, kan een vrederechter worden ingeschakeld om de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.
Opgelet! Het huurcontract kan soms clausules bevatten die elke vorm van schadevergoeding of huurvermindering uitsluiten.
De eigenaar kan ook werken uitvoeren die bedoeld zijn om de energieprestaties van de woning te verbeteren (isolatie, vervanging van de verwarmingsketel, enz.), zelfs zonder toestemming van de huurder, maar onder strikte voorwaarden.
- Het huurcontract moet een duur hebben van minstens 9 jaar
- De werken moeten duidelijk gericht zijn op een energieverbetering
- Ze mogen geen loutere regularisatiewerken zijn (veiligheid, bewoonbaarheid…)
- De maximale duur van de werken bedraagt 90 dagen
- De woning moet bewoonbaar blijven en mag niet in oppervlakte worden verminderd
- Er mag geen gelijkaardig energieproject hebben plaatsgevonden tijdens hetzelfde driejarig tijdvak
Bovendien is de verhuurder verplicht om de huurder minstens één maand vóór de start van de werken per aangetekende brief te verwittigen.
💡 Goed om te weten! Deze regels zijn van openbare orde: ze gelden zelfs als het huurcontract het tegendeel bepaalt.
Tot slot kunnen bepaalde zeer beperkte werken die geen invloed hebben op het comfort of het gebruik van de woning vrij worden uitgevoerd, zelfs als ze niet dringend zijn. We spreken dan van kleine werken.
Dat is bijvoorbeeld het geval bij de installatie van een individuele meter buiten de woning, of de toevoeging van een technische voorziening die geen geluidsoverlast of hinder voor de huurder veroorzaakt.
💡 Goed om te weten! Ook al zijn ze niet ingrijpend, deze werken moeten idealiter door de verhuurder worden aangekondigd om elk misverstand met de bewoner te vermijden.
Veelgestelde vragen over dringende of geplande werken in een huurwoning
Mag mijn verhuurder werken uitvoeren zonder mijn toestemming?
Ja, alleen als het gaat om dringende werken of energiebesparende werken die wettelijk zijn voorzien. In alle andere gevallen is uw toestemming vereist.
Welke werken mag ik als huurder weigeren?
U mag alle niet-dringende werken weigeren of werken die niet uitdrukkelijk in het huurcontract zijn voorzien. Bij een geschil kan enkel de vrederechter een beslissing nemen.
Kan ik huurvermindering vragen bij werken?
Ja, als de werken langer dan 40 dagen duren of een deel van de woning onbruikbaar maken, tenzij anders bepaald in het huurcontract.
Wat gebeurt er als de woning onbewoonbaar wordt?
U kunt een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst vragen als de verhuurde woning door de werken niet langer bewoonbaar is.
⚠️ Opgelet! Net zoals bij huurvermindering bij langdurige werken kan uw huurcontract een clausule bevatten die deze mogelijkheid tot ontbinding uitsluit. Het is dus essentieel om uw contract zorgvuldig na te lezen vóór u stappen onderneemt.
Mag de verhuurder de huur verhogen na werken?
Nee, tenzij een huurherziening wordt gevraagd bij de vrederechter en wordt goedgekeurd. De huurder is nooit verplicht een eenzijdige huurverhoging te aanvaarden.
Ja, alleen als het gaat om dringende werken of energiebesparende werken die wettelijk zijn voorzien. In alle andere gevallen is uw toestemming vereist.
U mag alle niet-dringende werken weigeren of werken die niet uitdrukkelijk in het huurcontract zijn voorzien. Bij een geschil kan enkel de vrederechter een beslissing nemen.
Ja, als de werken langer dan 40 dagen duren of een deel van de woning onbruikbaar maken, tenzij anders bepaald in het huurcontract.
U kunt een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst vragen als de verhuurde woning door de werken niet langer bewoonbaar is.
⚠️ Opgelet! Net zoals bij huurvermindering bij langdurige werken kan uw huurcontract een clausule bevatten die deze mogelijkheid tot ontbinding uitsluit. Het is dus essentieel om uw contract zorgvuldig na te lezen vóór u stappen onderneemt.
Nee, tenzij een huurherziening wordt gevraagd bij de vrederechter en wordt goedgekeurd. De huurder is nooit verplicht een eenzijdige huurverhoging te aanvaarden.
Hulp nodig bij het beheren van werken in een huurwoning?
Op GestiPlus.be vindt u een competente vastgoedbeheerder om:
- te beoordelen of de werken dringend of planbaar zijn,
- de relaties met de huurder te beheren,
- u te ondersteunen bij technische en wettelijke verplichtingen volgens uw regio.
mis à jour le 2026-07-08
Een offerte voor huurbeheer ontvangen
Beschrijf uw pand in één minuut. Wij bezorgen uw aanvraag aan een rentmeester die actief is in uw gemeente, en hij maakt u een offerte.