Plaatsbeschrijving in België: alles wat u moet weten

Een vrijblijvende offerte ontvangen

Wat is een plaatsbeschrijving en is die verplicht?

De plaatsbeschrijving is een schriftelijk document dat de toestand van een woning gedetailleerd beschrijft op het moment dat deze aan de huurder wordt overgedragen, en opnieuw bij de teruggave ervan. Ze laat toe om op objectieve wijze de staat vast te stellen van de muren, vloeren, uitrusting, installaties, eventueel meubilair en de tellers van het verhuurde goed.

Sinds 2018 verplicht in heel België, moet de plaatsbeschrijving worden opgesteld bij de intrede van de huurder en worden toegevoegd aan de huurovereenkomst. Ze maakt het mogelijk om:

• de werkelijke staat van de woning vast te stellen vóór de overhandiging van de sleutels
• de initiële en eindtoestand te vergelijken bij het einde van de huurovereenkomst
• eventuele schade toe te wijzen aan de huurder
• de terugbetaling of inhouding van de huurwaarborgen te beveiligen
• conflicten en geschillen bij de teruggave van het goed te voorkomen

Registratie van de plaatsbeschrijving: wat zegt de wet

In België hangt de registratie van de plaatsbeschrijving af van de regio waar het onroerend goed zich bevindt.

⚠️Let op! Als de huurovereenkomst pas later wordt geregistreerd, wordt ook de registratie van de plaatsbeschrijving betalend.

Plaatsbeschrijving bij intrede

Deze vaststelling moet uiterlijk binnen de maand na ingebruikname van het pand worden opgesteld, idealiter net vóór de overhandiging van de sleutels. Ze moet het volgende bevatten:

• De datum van de vaststelling
• De namen en handtekeningen van de verhuurder en de huurder
• De gedetailleerde beschrijving van elke ruimte (muren, vloeren, uitrusting…)
• De meterstanden (gas, water, elektriciteit)
• Het aantal overhandigde sleutels
• De aanwezigheid van rookmelders

📌Opmerking! Een clausule in het huurcontract waarin staat dat de woning zich in “goede staat” bevindt, vervangt in geen geval een formele en gedetailleerde plaatsbeschrijving.

Plaatsbeschrijving bij uittrede

Opgesteld na de verhuis van de huurder heeft de plaatsbeschrijving bij uittrede tot doel om:

• de initiële toestand te vergelijken met de toestand aan het einde van de huurovereenkomst
• eventuele schade vast te stellen
• de kost van herstellingen te ramen indien nodig
• de inhouding of terugbetaling van de huurwaarborg te verantwoorden

⚠️Let op! Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving bij intrede wordt de woning vermoed in goede staat te zijn overgedragen. Het zal voor de verhuurder zeer moeilijk zijn om schade aan de huurder toe te rekenen.

Wie kan een plaatsbeschrijving opstellen?

Er bestaan twee manieren om een plaatsbeschrijving in het kader van verhuur op te stellen:

In onderling overleg

De plaatsbeschrijving wordt rechtstreeks door de verhuurder en de huurder opgesteld, zonder tussenkomst van een derde partij. Deze oplossing is gratis, maar vereist veel nauwkeurigheid en objectiviteit om latere geschillen te vermijden.

Een plaatsbeschrijving in onderling overleg opstellen kan aantrekkelijk lijken voor beide partijen, omdat er geen kosten aan verbonden zijn. Toch heeft deze aanpak verschillende beperkingen en kan ze zowel de eigenaar als de huurder blootstellen aan niet te verwaarlozen risico’s:

• Gebrek aan precisie: een te vaag of onvolledig document kan een vergelijking bij de uittrede van de huurder bemoeilijken.
• Ontbreken van neutraliteit: elke partij kan de staat van het goed anders interpreteren, wat spanningen kan veroorzaken.
• Verzwakte juridische geldigheid: in geval van een conflict kan een plaatsbeschrijving die zonder methode of erkend model werd opgesteld, in rechte worden betwist.
• Onbedoelde weglatingen: door gebrek aan opleiding kunnen bepaalde schade of belangrijke elementen niet correct worden genoteerd.

💡Goed om te weten! Als u deze procedure toch zelf wilt uitvoeren, kan het standaardmodel van de plaatsbeschrijving dat ontwikkeld werd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gratis worden gebruikt om uw vaststelling te structureren.

Door een expert

De plaatsbeschrijving wordt uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige (vastgoedexpert, architect, landmeter, …), die garant staat voor een objectief, volledig en juridisch onderbouwd verslag.

Een beroep doen op een expert in plaatsbeschrijvingen biedt verschillende voordelen:

• Een volledig en neutraal verslag, opgesteld volgens de wettelijke vereisten,
• Het voorkomen van geschillen dankzij een nauwkeurige en objectieve beschrijving van de staat van het pand,
• Tijd besparen en de administratieve last van het opstellen van een dergelijk document uit handen geven.

U vindt een overzicht van Belgische experts voor een plaatsbeschrijving op plaatsbeschrijving-zoeken.be.

De plaatsbeschrijving wordt rechtstreeks door de verhuurder en de huurder opgesteld, zonder tussenkomst van een derde partij. Deze oplossing is gratis, maar vereist veel nauwkeurigheid en objectiviteit om latere geschillen te vermijden.

Een plaatsbeschrijving in onderling overleg opstellen kan aantrekkelijk lijken voor beide partijen, omdat er geen kosten aan verbonden zijn. Toch heeft deze aanpak verschillende beperkingen en kan ze zowel de eigenaar als de huurder blootstellen aan niet te verwaarlozen risico’s:

• Gebrek aan precisie: een te vaag of onvolledig document kan een vergelijking bij de uittrede van de huurder bemoeilijken.
• Ontbreken van neutraliteit: elke partij kan de staat van het goed anders interpreteren, wat spanningen kan veroorzaken.
• Verzwakte juridische geldigheid: in geval van een conflict kan een plaatsbeschrijving die zonder methode of erkend model werd opgesteld, in rechte worden betwist.
• Onbedoelde weglatingen: door gebrek aan opleiding kunnen bepaalde schade of belangrijke elementen niet correct worden genoteerd.

💡Goed om te weten! Als u deze procedure toch zelf wilt uitvoeren, kan het standaardmodel van de plaatsbeschrijving dat ontwikkeld werd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gratis worden gebruikt om uw vaststelling te structureren.

De plaatsbeschrijving wordt uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige (vastgoedexpert, architect, landmeter, …), die garant staat voor een objectief, volledig en juridisch onderbouwd verslag.

Een beroep doen op een expert in plaatsbeschrijvingen biedt verschillende voordelen:

• Een volledig en neutraal verslag, opgesteld volgens de wettelijke vereisten,
• Het voorkomen van geschillen dankzij een nauwkeurige en objectieve beschrijving van de staat van het pand,
• Tijd besparen en de administratieve last van het opstellen van een dergelijk document uit handen geven.

U vindt een overzicht van Belgische experts voor een plaatsbeschrijving op plaatsbeschrijving-zoeken.be.

Hoeveel kost een plaatsbeschrijving in België?

De prijs van een plaatsbeschrijving kan sterk variëren afhankelijk van verschillende factoren:

• De oppervlakte van het pand,
• Het aantal kamers,
• Het type woning (studio, appartement, huis),
• De gekozen dienstverlener (onafhankelijke expert, immokantoor…).

De onderstaande tabel geeft daarom een schatting van de gemiddelde prijzen die in België worden gehanteerd:

💡Goed om te weten! Wanneer de plaatsbeschrijving wordt uitgevoerd door een expert, worden diens erelonen in gelijke delen verdeeld tussen de eigenaar en de huurder, tenzij het huurcontract een andere verdeling voorziet.

Geschil bij de plaatsbeschrijving: wat te doen?

Of u nu eigenaar of huurder bent, het is essentieel om de plaatsbeschrijving niet te ondertekenen als u niet akkoord gaat met de inhoud ervan. Een handtekening heeft juridische gevolgen, zelfs bij latere betwisting.

Als de plaatsbeschrijving in onderling overleg werd opgesteld, is de eerste stap om te proberen tot een akkoord te komen tussen de partijen. Dit kan via schriftelijke communicatie, aanpassingen aan het document of een ontmoeting ter plaatse.

Als de minnelijke schikking mislukt, kan de vrederechter worden ingeschakeld, die vervolgens een onafhankelijke expert kan aanstellen om een objectieve vaststelling op te maken.

Indien de plaatsbeschrijving reeds door een expert werd opgesteld, maar één van de partijen de conclusies betwist, kan de vrederechter een tweede expert aanstellen om de situatie opnieuw te beoordelen en het geschil te beslechten.

📌Opmerking! Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving bij intrede wordt de woning vermoed in goede staat te zijn overgedragen. De verhuurder zal dan concrete bewijzen moeten voorleggen als hij herstellingen aan de huurder wil toerekenen.

Veelgestelde vragen over de plaatsbeschrijving (intrede en uittrede) in België

Wie stelt de plaatsbeschrijving op?

Het kan worden opgesteld door de verhuurder en de huurder, of door een onafhankelijke expert.

Is de plaatsbeschrijving verplicht?

Ja, in alle regio’s van België sinds 2018. Het moet worden toegevoegd als bijlage aan de huurovereenkomst.

Wie betaalt de plaatsbeschrijving?

Als een expert wordt aangesteld, worden de kosten verdeeld tussen beide partijen, tenzij anders bepaald in het huurcontract.

Welke schade is ten laste van de huurder?

Alleen abnormale schade of schade door nalatigheid kan aan de huurder worden toegerekend. Normale slijtage is ten laste van de verhuurder.

Is het mogelijk om een plaatsbeschrijving tijdens de looptijd van het huurcontract te wijzigen?

Ja, via een addendum, vooral wanneer er werken zijn uitgevoerd of meubels zijn vervangen.

Het kan worden opgesteld door de verhuurder en de huurder, of door een onafhankelijke expert.

Ja, in alle regio’s van België sinds 2018. Het moet worden toegevoegd als bijlage aan de huurovereenkomst.

Als een expert wordt aangesteld, worden de kosten verdeeld tussen beide partijen, tenzij anders bepaald in het huurcontract.

Alleen abnormale schade of schade door nalatigheid kan aan de huurder worden toegerekend. Normale slijtage is ten laste van de verhuurder.

Ja, via een addendum, vooral wanneer er werken zijn uitgevoerd of meubels zijn vervangen.

Heeft u hulp nodig bij het organiseren van een plaatsbeschrijving in Brussel of Vlaanderen?

Op vindt u een professionele rentmeester die u kan helpen om:

• een conforme plaatsbeschrijving op te stellen of te laten opstellen,
• u te begeleiden bij de intrede of uittrede van een huurder,
• de juridische en financiële zekerheid van uw huurovereenkomst te waarborgen.

mis à jour le 2026-07-15