Indexation des loyers en Flandre, comment le calculer ?
Depuis le 1ᵉʳ octobre 2023, l’indexation des loyers est à nouveau autorisée en Flandre, même pour les logements sans certificat PEB ou avec un PEB défavorable (D, E, F). Toutefois, pour éviter un rattrapage abusif, la région impose une formule de calcul corrigée pour certains logements.
Sommaire
Rappel : que se passait-il avant octobre 2023 ?
Entre octobre 2022 et septembre 2023, les règles d’indexation dépendaient du certificat PEB du logement :
- PEB A, B ou C : indexation autorisée à 100 %
- PEB D : indexation limitée à 50 %
- PEB E, F ou sans PEB : indexation interdite
Ces restrictions ont été levées, mais une formule de correction obligatoire reste en vigueur si certaines conditions sont réunies.
Quand faut-il appliquer un facteur de correction ?
Le propriétaire doit utiliser une formule corrigée si :
- Le logement est loué comme résidence principale (hors logement social)
- Le bail est antérieur au 1ᵉʳ octobre 2022
- Le certificat PEB est D, E, F ou inexistant
Un calcul en plusieurs étapes
Étape 1 : Calculer l’indexation classique :
Loyer indexé = Loyer de base × (Indice actuel / Indice de départ)
Étape 2 : Appliquer le facteur de correction :
Loyer corrigé = Loyer indexé × Facteur de correction
Le facteur dépend du label PEB et de la date d’anniversaire du bail.
Facteur de correction pour l'indexation d'un loyer en Flandre
| Label PEB | Départ du bail entre 01/10/22 et 31/12/22 | Départ du bail entre 01/01/23 et 30/09/23 |
|---|---|---|
| D | 0,5 × [(Indice 2021 + Indice 2022) / Indice 2022] | 0,5 × [(Indice 2022 + Indice 2023) / Indice 2023] |
| E, F ou Sans PEB | Indice 2021 / Indice 2022 | Indice 2022 / Indice 2023 |
Exemples concrets
Exemple (PEB D, bail mars 2019, anniversaire février) :
- Loyer de base : 500 €
- Indice départ : 108,78 (février 2019)
- Indice 2022 : 118,74
- Indice 2023 : 126,86
- Indice 2025 : 135,7
Calcul :
Étape 1 : 500 × (135,79 / 108,78) = 623,30 € Étape 2 : Facteur = 0,5 × ((118,74 + 126,86) / 126,86) = 0,9680 Loyer final : 623,30 × 0,9680 = 603,75 €
Table des facteurs de correction pour l'indexation de loyer d'un bien en Flandre
| Mois | EPC = D | EPC = E, F ou Aucun |
|---|---|---|
| Octobre | 0,949447646 | 0,898895293 |
| Novembre | 0,945356473 | 0,890712946 |
| Décembre | 0,951977401 | 0,903954802 |
| Janvier | 0,951950895 | 0,903901791 |
| Février | 0,961757813 | 0,923515625 |
| Mars | 0,967996216 | 0,935992433 |
| Avril | 0,965766823 | 0,931533646 |
| Mai | 0,971941594 | 0,943883189 |
| Juin | 0,972124068 | 0,944248135 |
| Juillet | 0,976119286 | 0,952238571 |
| Août | 0,977109655 | 0,954219311 |
| Septembre | 0,980049682 | 0,960099363 |
Obligation de notification
Le propriétaire doit informer le locataire par écrit du nouveau montant indexé et du calcul appliqué. Sans cette notification :
- Le locataire n’a pas à appliquer l’indexation
- Le propriétaire peut corriger rétroactivement sur maximum 3 mois
7. Quid si un nouveau certificat PEB est obtenu ?
Si un EPC favorable (A, B, C) est délivré en cours de bail :
- Le propriétaire peut appliquer l’indexation complète dès la date de délivrance
- Il ne peut pas appliquer rétroactivement une indexation sans correctif
8. Et si le propriétaire refuse de corriger ?
Si le bailleur applique à tort une indexation complète sans correctif alors qu’il y est obligé :
- Le locataire peut continuer à payer l’ancien loyer
- Le bailleur devra faire le recalcul avec correctif
- En cas de désaccord persistant, seul le juge de paix pourra trancher
9. Que faire s’il n’y a pas d’EPC ?
En l’absence de certificat PEB, cela équivaut à un label F. Si le propriétaire refuse de le fournir, vous pouvez le signaler à l’Agence flamande de l’énergie (VEKA). Des amendes jusqu’à 5.000 € peuvent être appliquées.
10. Ressources utiles
Faire appel à un gestionnaire locatif : une alternative professionnelle et rassurante
Si vous ne souhaitez pas gérer vous-même l’indexation ou préférez éviter les risques d’erreur, sachez qu’un gestionnaire immobilier professionnel est parfaitement habitué à appliquer ces règles complexes. Il suivra pour vous les échéances de chaque bail, vérifiera les PEB, appliquera les bons correctifs et enverra les notifications dans les formes requises.
Vous pouvez ainsi déléguer en toute confiance cette tâche à un professionnel, qui s’assurera du respect total de la législation et de l’optimisation de vos revenus locatifs. Trouvez un gestionnaire de confiance dans votre région.