Taxation immobilière , que dit la fiscalité pour 2025

Recevoir une offre sans engagement

Investir dans l’immobilier en Belgique implique une série d’obligations fiscales. Que vous soyez propriétaire occupant, bailleur ou investisseur, il est essentiel de comprendre les principaux impôts et taxes qui s’appliquent à chaque étape : achat, détention, location et revente.

Un gestionnaire immobilier peut vous accompagner dans la gestion complète de votre bien immobilier, y compris les aspects fiscaux. Grâce à un mandat de gestion, il peut devenir l’intermédiaire entre vous et les administrations fiscales, afin que vous n’ayez plus à gérer les courriers, déclarations ou relances liés à votre bien.

Les principales taxes immobilières en Belgique

• Le précompte immobilier : impôt régional annuel basé sur le revenu cadastral (RC) indexé.
• Les droits d’enregistrement ou la TVA : perçus lors de l’achat d’un bien.
• L’impôt sur la plus-value immobilière : applicable en cas de revente dans certaines conditions.
• La taxation des loyers : dépend du type de location (privée, professionnelle, meublée).
• Les taxes locales et communales : sur les immeubles abandonnés ou les logements inoccupés.

Chaque région (Bruxelles, Wallonie, Flandre) applique ses propres règles et taux. Il est donc crucial de se faire accompagner pour éviter les mauvaises surprises.

Le précompte immobilier, impôt annuel basé sur le revenu cadastral indexé

Le précompte immobilier (PRI) est un impôt régional dû chaque année par le propriétaire (ou détenteur d’un droit réel tel qu’usufruitier, emphytéote, superficiaire) d’un bien immeuble situé en Belgique. Il s’applique aussi bien aux biens bâtis (maisons, appartements, immeubles) qu’aux terrains non bâtis.

Ce précompte est calculé sur la base du revenu cadastral (RC) indexé, un revenu fictif estimé par l’administration fédérale (SPF Finances), représentant la valeur locative nette annuelle du bien. Le montant du RC indexé est ensuite communiqué aux autorités régionales (Bruxelles Fiscalité, Vlaamse Belastingdienst ou SPW Fiscalité), qui procèdent à l’enrôlement et à la taxation.

Bruxelles

En Région de Bruxelles-Capitale, le taux de base du précompte immobilier s’élève à 1,25 % du revenu cadastral indexé. À cela s’ajoutent:

• Les centimes additionnels communaux (ex. : 3.250 pour Anderlecht) ;
• Les centimes additionnels de l’Agglomération bruxelloise (ex. : 989 pour 2023).

💡 Exemple de calcul pour un bien à Anderlecht :

ℹ️ Pour visualiser votre situation ou introduire une demande, rendez-vous sur www.mytax.brussels.

🎯 Réductions possibles à Bruxelles

Plusieurs réductions sont prévues, selon le profil du redevable et l’usage du bien :

Depuis 2020, les locataires ne peuvent plus introduire ces demandes. C’est au propriétaire de les effectuer auprès de Bruxelles Fiscalité, qui appliquera la réduction sur l’AER (avertissement-extrait de rôle).

Comment introduire une demande de réduction ou d’exonération ?

Vous disposez de 193 jours à partir de la date d’envoi de l’AER pour introduire une demande :

• Via www.mytax.brussels (le plus rapide) ;
• Par formulaire en ligne ;
• Ou par courrier à :

Bruxelles Fiscalité Place Saint-Lazare 2 1210 Bruxelles

Difficultés de paiement ?

Un échelonnement peut être accordé jusqu’à 4 mensualités, sur demande motivée avant la date d’échéance. Il faut que :

• Vous ne soyez pas déjà en défaut de paiement auprès de Bruxelles Fiscalité ;
• Vous utilisiez la communication structurée mentionnée sur votre AER

Wallonie

En Wallonie, le précompte immobilier est géré par le SPW Fiscalité. Il s’agit d’un impôt régional calculé chaque année sur base du revenu cadastral indexé, comme dans les autres régions.

Le taux de base appliqué par la Région est également de 1,25 %, auquel s’ajoutent :

• Les centimes additionnels provinciaux ;
• Les centimes additionnels communaux.

Le revenu cadastral est fixé par le SPF Finances. Le contribuable peut demander une révision s’il juge le montant injustifié, notamment après des rénovations, un sinistre ou un changement d’affectation.

Réductions possibles

• Maison modeste : réduction de 25 % ou 50 % selon le revenu cadastral non indexé (souvent ≤ 745 €) et si le bien est le seul détenu dans la Région wallonne.
• Personnes handicapées, invalides, ou ayant des enfants à charge : réductions complémentaires selon les situations.

Exonérations spécifiques

Des exonérations existent dans certains cas, notamment pour les immeubles classés ou les biens loués à des fins sociales ou éducatives.

📌Pour toute question ou demande de réduction/exonération :

• 👉 Site : https://finances.wallonie.be/home/fiscalite/precompte-immobilier.html
• 👉 Email : fiscalite.wallonie@spw.wallonie.be
• 👉 Téléphone : 081/33.00.01

Flandre

En Flandre, le précompte immobilier est géré par le Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Il est également basé sur le revenu cadastral indexé, déterminé par le SPF Finances.

Le taux de base est de 3,97 % du revenu cadastral indexé, mais il s’applique uniquement sur la part régionale, sans centimes additionnels provinciaux ou communaux comme à Bruxelles ou en Wallonie. Il est néanmoins réparti entre :

• La part régionale (VLABEL) ;
• La part provinciale et communale, avec des taux variables par localité.

Réductions applicables

• Habitation unique : réduction si le revenu cadastral est bas et le bien utilisé comme logement principal.
• Personnes en situation de handicap ou familles nombreuses : réduction proportionnelle.

Exonérations possibles

Certains immeubles affectés à des missions d’intérêt public ou culturelles peuvent être exonérés du précompte immobilier. La Flandre applique également des exonérations spécifiques aux logements sociaux ou aux initiatives de logement encadré.

📌Pour gérer ou consulter votre dossier :

• 👉 Site : belastingen.vlaanderen.be
• 👉 Téléphone : 078/30.30.30

En Région de Bruxelles-Capitale, le taux de base du précompte immobilier s’élève à 1,25 % du revenu cadastral indexé. À cela s’ajoutent:

• Les centimes additionnels communaux (ex. : 3.250 pour Anderlecht) ;
• Les centimes additionnels de l’Agglomération bruxelloise (ex. : 989 pour 2023).

💡 Exemple de calcul pour un bien à Anderlecht :

ℹ️ Pour visualiser votre situation ou introduire une demande, rendez-vous sur www.mytax.brussels.

🎯 Réductions possibles à Bruxelles

Plusieurs réductions sont prévues, selon le profil du redevable et l’usage du bien :

Depuis 2020, les locataires ne peuvent plus introduire ces demandes. C’est au propriétaire de les effectuer auprès de Bruxelles Fiscalité, qui appliquera la réduction sur l’AER (avertissement-extrait de rôle).

Comment introduire une demande de réduction ou d’exonération ?

Vous disposez de 193 jours à partir de la date d’envoi de l’AER pour introduire une demande :

• Via www.mytax.brussels (le plus rapide) ;
• Par formulaire en ligne ;
• Ou par courrier à :

Bruxelles Fiscalité Place Saint-Lazare 2 1210 Bruxelles

Difficultés de paiement ?

Un échelonnement peut être accordé jusqu’à 4 mensualités, sur demande motivée avant la date d’échéance. Il faut que :

• Vous ne soyez pas déjà en défaut de paiement auprès de Bruxelles Fiscalité ;
• Vous utilisiez la communication structurée mentionnée sur votre AER

En Wallonie, le précompte immobilier est géré par le SPW Fiscalité. Il s’agit d’un impôt régional calculé chaque année sur base du revenu cadastral indexé, comme dans les autres régions.

Le taux de base appliqué par la Région est également de 1,25 %, auquel s’ajoutent :

• Les centimes additionnels provinciaux ;
• Les centimes additionnels communaux.

Le revenu cadastral est fixé par le SPF Finances. Le contribuable peut demander une révision s’il juge le montant injustifié, notamment après des rénovations, un sinistre ou un changement d’affectation.

Réductions possibles

• Maison modeste : réduction de 25 % ou 50 % selon le revenu cadastral non indexé (souvent ≤ 745 €) et si le bien est le seul détenu dans la Région wallonne.
• Personnes handicapées, invalides, ou ayant des enfants à charge : réductions complémentaires selon les situations.

Exonérations spécifiques

Des exonérations existent dans certains cas, notamment pour les immeubles classés ou les biens loués à des fins sociales ou éducatives.

📌Pour toute question ou demande de réduction/exonération :

• 👉 Site : https://finances.wallonie.be/home/fiscalite/precompte-immobilier.html
• 👉 Email : fiscalite.wallonie@spw.wallonie.be
• 👉 Téléphone : 081/33.00.01

En Flandre, le précompte immobilier est géré par le Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Il est également basé sur le revenu cadastral indexé, déterminé par le SPF Finances.

Le taux de base est de 3,97 % du revenu cadastral indexé, mais il s’applique uniquement sur la part régionale, sans centimes additionnels provinciaux ou communaux comme à Bruxelles ou en Wallonie. Il est néanmoins réparti entre :

• La part régionale (VLABEL) ;
• La part provinciale et communale, avec des taux variables par localité.

Réductions applicables

• Habitation unique : réduction si le revenu cadastral est bas et le bien utilisé comme logement principal.
• Personnes en situation de handicap ou familles nombreuses : réduction proportionnelle.

Exonérations possibles

Certains immeubles affectés à des missions d’intérêt public ou culturelles peuvent être exonérés du précompte immobilier. La Flandre applique également des exonérations spécifiques aux logements sociaux ou aux initiatives de logement encadré.

📌Pour gérer ou consulter votre dossier :

• 👉 Site : belastingen.vlaanderen.be
• 👉 Téléphone : 078/30.30.30

✅ Exonération en cas de location via une AIS

Les biens (partiellement ou totalement) loués via une Agence Immobilière Sociale (AIS) reconnue à bénéficient d’une exonération totale du précompte immobilier. Ce système encourage les propriétaires à mettre leur bien à disposition de locataires précarisés, avec en retour :

• Une gestion professionnelle par l’AIS ;
• Des loyers garantis ;
• Une fiscalité allégée.

👉Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée à la location via une AIS.

Le droit d'enregistrement ou la TVA ?

Lors d’un achat immobilier en Belgique, vous devez obligatoirement payer une taxe sur l’opération : soit des droits d’enregistrement, soit la TVA. Le régime applicable dépend principalement de l’âge du bien et de la manière dont il est vendu (neuf, rénové, sur plan, terrain seul, etc.).

Taux applicables en 2025

• Droits d’enregistrement :12,5 % en Wallonie et à Bruxelles ;
• 12 % en Flandre.

TVA : 21 % (applicable uniquement pour les biens considérés comme neufs ou fortement rénovés).

Tableau comparatif : TVA ou droits d’enregistrement ?

Vous achetez votre logement principal ?

Des régimes avantageux existent si vous achetez votre habitation propre et unique (c’est-à-dire votre résidence principale et seul bien immobilier) :

• À Bruxelles : abattement sur la première tranche de 200.000 € (soit une économie de 25.000 €) ;
• En Wallonie : abattement de 20.000 € si RC ≤ 745 €, plus taux réduit à 6 % sous conditions ;
• En Flandre : taux réduit à 3 % (ou 1 % en cas de rénovation énergétique importante).

Vous achetez un terrain ?

• Terrain à bâtir : soumis aux droits d’enregistrement (12 % en Flandre, 12,5 % ailleurs).
• Terrain agricole : taux réduit à 10 % dans toutes les régions.

Vous achetez un bien neuf ?

Un bien est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant la première occupation. Par exemple, un logement occupé le 12 janvier 2025 est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre 2027.

Dans ce cas, l’achat est soumis à la TVA de 21 % sur :

• Le bâtiment neuf ;
• Le terrain uniquement si :

le terrain est constructible et vendu avec le bâtiment sous régime TVA,

• terrain et bâtiment sont vendus au même acheteur,
• la vente du terrain et du bâtiment a lieu simultanément.

💡Si l’une de ces trois conditions n’est pas remplie, la TVA s’appliquera uniquement à la construction, tandis que le terrain sera taxé via les droits d’enregistrement.

Achat sur plan

Dans le cas d’un achat sur plan :

• Les droits d’enregistrement s’appliquent sur la valeur du terrain au moment de l’achat ;
• La TVA de 21 % est facturée au fur et à mesure des travaux de construction.

Vous achetez un bien rénové ?

Un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf (et donc soumis à la TVA) si :

• Les travaux ont modifié la nature ou la structure du bâtiment ;
• Ou si la valeur des travaux de rénovation représente au moins 60 % de la valeur de vente du bâtiment (hors terrain).

Taxes sur la plus values lors d'une revente immobilière

Pour en savoir plus sur les règles, les exceptions et les cas particuliers liés à la taxation des plus-values immobilières en Belgique, vous pouvez consulter la fiche explicative détaillée proposée par les notaires de Belgique : notaire.be - Taxes sur les plus-values immobilières.

Taxation des revenus locatifs en Belgique

Les loyers perçus en Belgique ne sont pas tous taxés de la même manière. Le régime fiscal dépend principalement de deux facteurs :

• Le statut du bailleur (personne physique ou société) ;
• Le statut du locataire (particulier ou professionnel).

Location à des particuliers (usage privé)

Si vous louez un bien à un particulier pour un usage strictement privé (résidence principale, logement étudiant…), l’impôt est calculé sur le revenu cadastral (RC) indexé, et non sur le loyer réel.

Formule : Revenu cadastral x coefficient d’indexation x 1,4 → soumis au taux progressif de l’impôt des personnes physiques (IPP).

Exemple (2024) : Un RC de 900 € → 900 x 2,1763 x 1,4 = 2.742,14 € de revenu imposable. À un taux marginal de 50 %, cela représente un impôt d’environ 1.371 €.

💡Avantage : la base imposable reste faible, surtout si le loyer perçu est supérieur à cette charge fiscale.

Location partielle de votre résidence principale

Vous ne déclarez que la fraction du RC correspondant à la partie louée (ex. : un étage sur 3 → ⅓ du RC total).

Attention : usage mixte

Si le locataire utilise partiellement le bien à des fins professionnelles, vous devez le mentionner clairement dans le bail (et l’enregistrer). Sinon, toute la location risque d’être taxée comme usage professionnel (moins avantageux).

Location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, la taxation se scinde en deux volets :

• Part immobilière : identique à une location nue (calcul basé sur le RC indexé x 1,4).
• Part mobilière : 40 % du loyer brut est considéré comme revenu mobilier, taxé à 30 % après déduction forfaitaire de 50 %.

Exemple : Pour un loyer de 750 €/mois, revenus mobiliers annuels : (750 x 12 x 40%) = 3.600 € → déduction de 50 % = 1.800 € → impôt de 30 % = 540 €

Location à des professionnels (usage pro)

Si vous louez un bien à une société, une ASBL ou un indépendant pour des fins professionnelles, l’impôt est calculé sur les loyers perçus, après déduction de frais réels ou forfaitaires :

• Frais réels : entretiens, réparations, intérêts d’emprunt, charges payées pour le locataire…
• Forfait possible : déduction automatique de 40 % (10 % pour les terrains).

Le revenu net ainsi obtenu est ajouté à vos autres revenus et imposé au taux progressif de l’IPP (25 à 50 %).

Cas spécifique : location à sa propre société

Si vous louez un bien à votre propre entreprise, le fisc peut requalifier une partie du loyer en rémunération si celui-ci dépasse 5/3 du RC revalorisé (coefficient de 5,48 en 2024).

Exemple : RC = 1.500 € → plafond = 1.500 x 5/3 x 5,48 ≈ 13.700 €. Toute somme au-delà de ce seuil peut être soumise à cotisations sociales et impôt comme salaire.

Location à l’étranger

Les revenus d’un bien immobilier situé à l’étranger sont généralement imposés en Belgique de manière similaire. Cependant, une convention fiscale bilatérale peut permettre d’éviter la double imposition.

💡Pour les biens situés dans l’UE, vous devez déclarer leur revenu locatif théorique (équivalent RC local).

En résumé

👉Pour des situations complexes (Airbnb, location meublée avec services, location à l’étranger…), n’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou fiscaliste.

Taxes locales sur les immeubles inoccupés ou abandonnés

En plus des taxes régionales et fédérales, certaines communes belges appliquent des taxes spécifiques sur les immeubles inoccupés, inachevés ou laissés à l’abandon. L’objectif est d’encourager la remise sur le marché de ces biens pour lutter contre l’insalubrité, les logements vacants et les pénuries d’habitation.

Quels biens sont concernés ?

Ces taxes concernent généralement :

• Les maisons ou appartements vides depuis une certaine durée (souvent ≥ 12 mois) ;
• Les biens abandonnés ou inachevés ;
• Les immeubles non affectés à une fonction conforme au plan de secteur ;
• Parfois même des logements inoccupés temporairement sans motif valable.

Montant de la taxe

Le montant varie fortement d’une commune à l’autre. Certaines appliquent un montant fixe (par exemple 1.000 € par an), d’autres un pourcentage du revenu cadastral ou du nombre de mètres carrés inoccupés. Cette taxe est souvent progressive (elle augmente chaque année si la situation persiste).

Exonérations et recours possibles

Des dérogations existent selon les communes, notamment :

• Si le bien est en cours de rénovation avec permis en règle ;
• En cas d’héritage récent ou de procédure judiciaire en cours ;
• Si le bien est mis en location via une AIS ou en attente de locataire de bonne foi.

💡Conseil : Pensez à consulter le règlement fiscal de votre commune pour connaître les modalités précises et les possibilités d’exonération. En Région wallonne, un registre des logements inoccupés existe également.

mis à jour le 2025-05-15