État des lieux locatif en Belgique : tout ce qu’il faut savoir

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Qu’est-ce qu’un état des lieux et est-il obligatoire ?

L’état des lieux est un document écrit qui décrit de manière détaillée l’état d’un logement au moment de sa remise au locataire, puis à sa restitution. Il permet de constater objectivement l’état des murs, sols, équipements, installations, mobilier éventuel et compteurs du bien loué.

Obligatoire partout en Belgique depuis 2018, l’état des lieux doit être réalisé à l’entrée du locataire et annexé au contrat de bail. Il permet de :

• Constater l’état réel du logement avant remise des clés
• Comparer l’état initial et final à la fin du bail
• Déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire
• Sécuriser le remboursement ou la retenue sur la garantie locative
• Prévenir les conflits et litiges lors de la restitution du bien

Enregistrement de l’état des lieux : ce que dit la loi

En Belgique, l’enregistrement de l’état des lieux dépend de la région où se situe le bien.

⚠️Attention ! Si le bail est enregistré dans un second temps, l’enregistrement de l’état des lieux devient lui aussi payant.

État des lieux d’entrée

Ce constat doit être rédigé au plus tard dans le mois qui suit l’occupation des lieux, idéalement juste avant la remise des clés. Il doit contenir :

• La date du constat
• Les noms et signatures du bailleur et du locataire
• La description détaillée de chaque pièce (murs, sols, équipements…)
• Le relevé des compteurs (gaz, eau, électricité)
• Le nombre de clés remises
• La présence des détecteurs incendie

📌À noter ! Une clause du bail indiquant que le logement est en “bon état” ne remplace en aucun cas un état des lieux formel et détaillé.

État des lieux de sortie

Réalisé après le déménagement du locataire, l’état des lieux de sortie vise à :

• Comparer l’état initial avec celui observé à la fin du bail
• Identifier les éventuelles dégradations
• Estimer le coût des réparations si nécessaire
• Justifier la retenue ou la restitution de la garantie locative

⚠️Attention ! En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Il sera très difficile pour le bailleur d’imputer des dégâts au locataire.

Qui peut faire un état des lieux ?

Il existe deux manières de réaliser un état des lieux locatif :

À l'amiable

L’état des lieux est rédigé directement par le bailleur et le locataire, sans l’intervention d’un tiers. Cette solution est gratuite, mais elle exige beaucoup de rigueur et d'objectivité pour éviter tout litige ultérieur.

Réaliser un état des lieux à l’amiable peut paraître attractif pour les deux parties, car il ne génère aucun coût. Toutefois, cette approche présente plusieurs limites et peut exposer le propriétaire comme le locataire à des risques non négligeables :

• Manque de précision : un document trop vague ou incomplet peut rendre difficile toute comparaison lors de la sortie du locataire.
• Absence de neutralité : chacun peut interpréter différemment l’état du bien, ce qui peut provoquer des tensions.
• Validité juridique affaiblie : en cas de conflit, un état des lieux rédigé sans méthode ni modèle reconnu peut être contesté en justice.
• Omissions involontaires : par manque de formation, certaines dégradations ou éléments importants peuvent ne pas être notés correctement.

💡Bon à savoir ! Si vous souhaitez tout de même réaliser cette procédure vous-même, le modèle-type d'état des lieux développé par la Région de Bruxelles-Capitale peut être utilisé gratuitement pour structurer votre constat.

Par expert

L’état des lieux est confié à un professionnel indépendant (expert immobilier, architecte, géomètre…), garant d’un document objectif, complet et juridiquement solide.

Faire appel à un expert en état des lieux permet au contraire de :

• Recevoir un rapport exhaustif, neutre et conforme aux exigences légales,
• Prévenir les litiges grâce à une description précise et incontestable de l’état du bien,
• Gagner du temps et de se libérer de la charge mentale liée à la rédaction d’un tel document.

Vous trouverez la liste des experts belges pour un état des lieux sur etaloc.be

L’état des lieux est rédigé directement par le bailleur et le locataire, sans l’intervention d’un tiers. Cette solution est gratuite, mais elle exige beaucoup de rigueur et d'objectivité pour éviter tout litige ultérieur.

Réaliser un état des lieux à l’amiable peut paraître attractif pour les deux parties, car il ne génère aucun coût. Toutefois, cette approche présente plusieurs limites et peut exposer le propriétaire comme le locataire à des risques non négligeables :

• Manque de précision : un document trop vague ou incomplet peut rendre difficile toute comparaison lors de la sortie du locataire.
• Absence de neutralité : chacun peut interpréter différemment l’état du bien, ce qui peut provoquer des tensions.
• Validité juridique affaiblie : en cas de conflit, un état des lieux rédigé sans méthode ni modèle reconnu peut être contesté en justice.
• Omissions involontaires : par manque de formation, certaines dégradations ou éléments importants peuvent ne pas être notés correctement.

💡Bon à savoir ! Si vous souhaitez tout de même réaliser cette procédure vous-même, le modèle-type d'état des lieux développé par la Région de Bruxelles-Capitale peut être utilisé gratuitement pour structurer votre constat.

L’état des lieux est confié à un professionnel indépendant (expert immobilier, architecte, géomètre…), garant d’un document objectif, complet et juridiquement solide.

Faire appel à un expert en état des lieux permet au contraire de :

• Recevoir un rapport exhaustif, neutre et conforme aux exigences légales,
• Prévenir les litiges grâce à une description précise et incontestable de l’état du bien,
• Gagner du temps et de se libérer de la charge mentale liée à la rédaction d’un tel document.

Vous trouverez la liste des experts belges pour un état des lieux sur etaloc.be

Combien coûte un état des lieux en Belgique ?

Le prix d’un état des lieux peut fortement varier en fonction de plusieurs critères :

• La superficie du bien,
• Le nombre de pièces,
• Le type de logement (studio, appartement, maison),
• Le prestataire choisi (expert indépendant, agence immobilière…).

Le tableau ci-dessous présente donc une estimation des prix moyens pratiqués en Belgique :

💡Bon à savoir ! Lorsque l’état des lieux est réalisé par un expert, ses honoraires sont répartis à parts égales entre le propriétaire et le locataire, sauf si le contrat de bail prévoit une autre répartition.

Litige lors de l’état des lieux : que faire ?

Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de ne pas signer l’état des lieux si vous êtes en désaccord avec son contenu. Une signature engage juridiquement, même en cas de contestation ultérieure.

Si l’état des lieux a été réalisé à l’amiable, la première étape est d’essayer de trouver un terrain d’entente entre les parties. Cela peut passer par des échanges écrits, des modifications du document ou une rencontre sur place.

En cas d’échec de la conciliation, il est possible de saisir le juge de paix, qui pourra alors désigner un expert indépendant chargé d’établir un constat objectif.

Si l’état des lieux a déjà été réalisé par un expert, mais qu’une des parties conteste ses conclusions, le juge de paix peut mandater un second expert pour réévaluer la situation et trancher le litige.

📌À noter ! En l’absence d’un état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Le propriétaire devra alors apporter des preuves concrètes s’il souhaite imputer des réparations au locataire.

Questions fréquentes sur l’État des lieux (entrée et sortie) en Belgique

Qui rédige l’état des lieux ?

Il peut être rédigé par le bailleur et le locataire, ou un expert tiers.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, dans toutes les régions de Belgique depuis 2018. Il doit être annexé au contrat de bail.

Qui paie l’état des lieux ?

Si un expert est mandaté, les frais sont partagés entre les parties, sauf stipulation contraire dans le bail.

Quelles dégradations sont à la charge du locataire ?

Seules les dégradations anormales ou liées à la négligence sont imputables au locataire. L’usure normale reste à charge du propriétaire.

Est-il possible de modifier un état des lieux en cours de bail ?

Oui, via un avenant, notamment si des travaux ont été réalisés ou des meubles remplacés.

Il peut être rédigé par le bailleur et le locataire, ou un expert tiers.

Oui, dans toutes les régions de Belgique depuis 2018. Il doit être annexé au contrat de bail.

Si un expert est mandaté, les frais sont partagés entre les parties, sauf stipulation contraire dans le bail.

Seules les dégradations anormales ou liées à la négligence sont imputables au locataire. L’usure normale reste à charge du propriétaire.

Oui, via un avenant, notamment si des travaux ont été réalisés ou des meubles remplacés.

Vous avez besoin d’aide pour organiser un état des lieux à Bruxelles ou en Wallonie ?

Sur GestiPlus.be, trouvez un gestionnaire immobilier compétent pour :

• Rédiger ou faire rédiger un état des lieux conforme,
• Vous accompagner lors de l’entrée ou de la sortie d’un locataire,
• Assurer la sécurité juridique et financière de votre contrat de location.

mis à jour le 2025-08-07